La nouvelle mesure : tout ce qu’il faut savoir
Cette loi fourre tout concoctée sous l’égide de notre nouveau Président de la République donne beaucoup de sueurs froides aux citoyens comme aux professionnels qui les accompagnent dans le domaine de l’assurance MRH notamment.
Un article 9-1 nouveau de la loi du 10 Juillet 1965 a été créé par la loi ALUR N° 2014-366 du 24 Mars 2014 et les propriétaires immobiliers bailleurs doivent donc souscrire une Assurance MRH PNO- propriétaire non occupant.
Lors de la récente édition Porte de Versailles du salon de l’immobilier, je me suis délecté à poser la question aux commerciaux qui vantaient les mérites d’une quarantaine de promoteurs immobiliers accrocs de la défiscalisation et j’avoue ne pas avoir progressé sur le sujet tellement cet appendice législatif ne reluisait pas dans leur discours commerciaux offensifs !
Cette obligation n’est pas stupide en soi : il s’agit tout simplement d’obliger un propriétaire immobilier bailleur à s’assurer en PNO pour pallier l’éventuelle absence d’occupant dans son appartement ou sa maison, pour les dégâts causés aux tiers par un sinistre survenu dans ses locaux inhabités ou inoccupés, mais qui va veiller au respect de la Loi ?
Le propriétaire d’un bien donné en location par bail, qu’il gère lui-même son affaire ou qu’il la confie à un Gestionnaire immobilier, va vérifier en permanence que le locataire a souscrit une assurance MRH et qu’il est à jour de ses cotisations.
L’investisseur en défiscalisation immobilière comme le propriétaire privé de locataire vont donc respecter en principe la loi ….pour autant qu’ils soient correctement informés !
Dans les résidences à destination de défiscalisation on trouve de tout en 2018 !
► si vous confiez votre bien par mandat de gestion à la société intégrée au Groupe du Promoteur , les grands groupes sérieux ou présumés tels vous ont alerté et même proposé une Assurance PNO en groupe ouvert via uns souscription sous égide de leur cabinet de courtage captif ou intégré . Mais il y a bon nombre de promoteurs immobiliers qui se cantonnent à la construction sans associer les services de location ni ceux de l’assurance inoccupation, loyers impayés, dégradation des lieux ,etc.…
► si vous gérez vous-même votre bien, votre connaissance de l’environnement ne vous fera pas oublier la souscription de l’assurance PNO, le moment venu.
Cette assurance, d’un coût annuel modeste –entre 90 et 145 euros –pour des T2/T3, va sans doute globalement redorer l’équilibre précaire de la branche MRH des compagnies dommages et le S/P va sans doute être proche des Assurances GAV ou Protection Juridique, domaines où les exclusions surajoutées font que peu de gens sont satisfaits …quand ils n’omettent pas de déclarer leurs sinistres !
Mais dans une copropriété comment doit opérer le Conseil Syndical pour s’assurer que tous les propriétaires ont bien acheté cette fameuse assurance PNO légalement obligatoire ?
► Faire confiance à tous les copropriétaires présumés respectueux de la loi ?
► Alerter en permanence les copropriétaires à chaque assemblée générale mais en général on a du mal à obtenir les taux de 50 % de présents et représentés.
► Tenter d’associer le Syndic à cette problématique ? Mais en général il estime que cela ne rentre pas dans sa mission ! Ou que ses honoraires revus à la baisse ne peuvent intégrer cette noble préoccupation !!
Je pensais naïvement que ces grands groupes de promoteurs qui inondent votre boite mail en vous promettant de l’impôt en moins, avaient travaillé sur ce sujet et réfléchi peut-être à une solution de Place, comme on dit chez les assureurs !! Que nenni ! Il faudra sans doute attendre un incendie d’origine électrique d’envergure meurtrière survenu chez un bailleur non assuré PNO dans une période d’inoccupation de son bien pour avancer sur ce sujet , après dix ans d’expertises contradictoires pour cibler les responsabilités ! Et il y aura belle lurette que le propriétaire bailleur aura disparu, fui ou sera décédé, laissant la patate chaude à ses éventuels héritiers comme par hasard peu solvables !
Je me suis ému de mes interrogations auprès d’un grand promoteur immobilier dénommé C…… et j’ai décidé d’occuper sur le sujet mon Député qui entre ses passages fréquents sur les chaines TV et avant qu’il ne subisse les coupes sombres dans la représentation nationale pourra juger de l’intérêt du problème ! J’espère vous donner une première suite d’ici deux à trois ans !! A SUIVRE donc !
François PONSARD, 09 Avril 2018
